ustawowo w 21 dni kalendarzowych bank musi wydać decyzję kredytową.

Czasami decyzja kredytowa jest nawet tego samego dnia w, którym składany jest wniosek, lecz zwykle trwa to ok 2-3 dni roboczych.

KREDYTOWANIE NAPRZEMIENNE – to forma wypłat transz kredytu hipotecznego przez środki pochodzące z kredytu i środki własne kredytobiorcy, jak sama nazwa wskazuje naprzemian.

Najczęściej jest spotykane na rynku pierwotnym z przeznaczeniem na zakup mieszkania od dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej, ale także występuje przy kredytach na budowę domu systemem gospodarczym.

Inspekcja jest potwierdzeniem prawidłowego wykorzystania wypłaconych środków z banku na poczet budowy systemem gospodarczym, w celu weryfikacji przeprowadzonego remontu lub może dotyczyć kontroli wypłaconej gotówki przy inwestycjach realizowanych przez dewelopera. Dzieje się to zanim zostanie wypłacona kolejna transza kredytu.

Na wstępie trzeba wyjaśnić co oznacza NEGATYWNA DECYZJA KREDYTOWA. Jest to odmowa udzielenia kredytu mieszkaniowego, gotówkowego lub innego finansowania przez bank. Przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny bank w pierwszej kolejności weryfikuje tożsamość wnioskodawcy oraz poprawność wypełnienia druków bankowych. Istotne jest dostarczenie kompletu wymaganych dokumentów do oceny zdolności kredytowej, np. zaświadczenie od pracodawcy lub kartę pobytu w przypadku cudzoziemców. Z punktu widzenia banku są to podstawowe dokumenty, aby w ogóle starać się o kredyt hipoteczny lub konsumpcyjny.

Co do składanych wniosków kredytowych ma wpływ także „naciąganie prawdy”, poświadczając nieprawdę. Innym niezwykle ważnym aspektem w podjęciu decyzji ma zdolność kredytowa. Kolejnym parametrem mającym wpływ na pozytywną lub negatywną odpowiedź banku jest weryfikacja BIK i innych baz (KRD, BR). Te bazy mają służyć do oceny, jak są spłacane np. rachunki telefoniczne, za Internet. Bank interesuje czy te opłaty są terminowo regulowane. To wszystko ma znaczenie dla Twojej wiarygodności.

Na odrzucenie wniosku przyszłego kredytobiorcy ma wpływ także okres prowadzenia działalności gospodarczej, ale także branża w której aktywnie działasz. Szczególnie dotyczy to branż o podwyższonym ryzyku.

Nie każdy bank będzie chciał zaakceptować dochód uzyskiwany w agencji pracy tymczasowej.

Kolejnym aspektem jaki bank bierze pod lupę i wnikliwie sprawdza jest kwestia nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. Zbyt słaby stan techniczny nieruchomości może także być powodem odrzucenia np. wspólna łazienka na klatce schodowej lub brak ogrzewania.

Natomiast w przypadku budowy domu zdarza się, że wnioskodawca ma zbyt dużą działkę, na której bank miałby zabezpieczyć się. Nieruchomości z rynku pierwotnego również mogą być niezaakceptowane choćby przez mało wiarygodnego dewelopera. Nie każdy bank zechce sfinansować inwestycję od dewelopera, gdzie stan budowy to tzw „dziura w ziemi”.

Znajomość zasad weryfikacji kredytowej przed złożeniem wniosku o finansowanie pozwala ograniczyć do minimum lub całkowicie wyeliminować ryzyko otrzymania decyzji negatywnej.

Decyzja odmowna z banku to nie koniec świata. To, że jedna instytucja wydaje decyzję negatywną nie oznacza, że w innym banku będzie tak samo. Trzeba pamiętać, że każdy bank podchodzi indywidualnie zarówno do zdolności i wiarygodności kredytobiorcy, ale także do nieruchomości, na której bank miałby się zabezpieczyć w formie hipoteki.

Podstawą weryfikacji klienta może być tzw. scoring, czyli tabele statystyczne obejmujące zbiór reguł, wg których ocenia się potencjalnego kredytobiorcę. Największa baza scoringowa prowadzona jest przez BIK (Biuro Informacji Kredytowej), przy czym chcę zaznaczyć, że dotyczy ona badania wiarygodności klienta, a nie jego zdolności do spłaty tego zobowiązania.

Scoring wymaga przede wszystkim gromadzenia danych historycznych. Tworzy je na podstawie bardzo wielu czynników obejmujących liczne grupy potencjalnych klientów. Ocenie punktowej podlegają m.in. wiek, stan cywilny, sytuacja rodzinna, zawód, dochód, miejsce zamieszkania. Te cechy socjodemograficzne mogą mieć wpływ na spłacalność przyszłego kredytu.

Warto zwrócić uwagę na to, że wiarygodność danego klienta może być wysoka, natomiast zdolność do spłaty kredytu niska lub zerowa.

Służebność osobista – jest przede wszystkim ograniczonym prawem rzeczowym, a nieruchomość można obciążyć na rzecz ściśle określonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej.

Co to oznacza w praktyce? Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.
Przykładem służebności osobistej jest:
- droga dojazdowa, ale uprawniona jest określona osoba fizyczna;
- prawo dożywotniego zamieszkiwania itp.

Służebność osobista jest najczęściej ustanawiana w umowie darowizny mieszkania lub domu. Wówczas własność nieruchomości przechodzi na osobę obdarowaną, natomiast darczyńca zapewnia sobie zabezpieczenie, że będzie mógł nadal mieszkać w dotychczasowym lokum.

Zaś służebność wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Służebności osobiste są niezbywalne. Nie można również przenieść uprawnienia do ich wykonywania.

Pod względem kredytowania jest nieakceptowana służebność osobista. Bank na takiej nieruchomości absolutnie się nie zabezpieczy. W takiej sytuacji jest to niemalże traktowane jako „zakup z niechcianym domownikiem”.

Co w takim razie można zrobić, gdy zgodnie z księga wieczystą (III dział) lub podstawą nabycia nieruchomości jest wpisana służebność osobista?

Powinniśmy poprosić zbywcę o przedłożenie:
 aktu zgonu osoby wpisanej jako uprawniona do służebności,  umowę lub oświadczenie w treści, której ustanowiona została służebność osobista – należy sprawdzić dokument z treścią wpisu w księdze wieczystej, a także dokument będący podstawą jej ujawnienia w ekw. Tutaj weryfikujemy rodzaj służebności, jej treść oraz ilość osób uprawnionych.

Kluczowe w rozwiązaniu – jest potwierdzenie złożenia wniosku o wykreślenie służebności z księgi wieczystej (III dział). Wówczas pojawi się wzmianka w ekw. Taki wniosek o wykreślenie służebności osobistej może być również złożony przez notariusza podczas aktu umowy przyrzeczonej. Poza tym w decyzji kredytowej będzie warunek do uruchomienia o dokonanie tej czynności.

W przypadku zmiany właściciela nieruchomości obciążonej, gdyby doszło do sprzedaży i byłaby ustanowiona służebność osobista – osoba uprawniona będzie mogła nadal z niej korzystać. Bez wykreślenia tego ograniczonego prawa.

Pamiętaj, że służebności osobistej nie można nabyć w drodze zasiedzenia.
Kupując nieruchomość z rynku wtórnego z wpisem służebności osobistej należy przyjąć od sprzedającego ww dokumenty, a sam proces uzyskania kredytu hipotecznego nie powinien stanowić problemu.

Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości oraz w celu ustalenia stanu prawnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Księgi wieczyste są jawne. Zbadać stan prawny nieruchomości można poprzez weryfikację ksiąg wieczystych drogą elektroniczną w systemie teleinformatycznym (EKW – ELEKTRONICZNA KSIĘGA WIECZYSTA) na stronie https://ekw.ms.gov.pl/ oraz w wersji papierowej we właściwym Sądzie Rejonowym.

Prowadzenie ksiąg wieczystych należy do właściwości sądów rejonowych. Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą (dotyczy nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione). Wspólną księgę wieczystą prowadzi się dla gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste oraz dla znajdującego się na tym gruncie budynku lub innego urządzenia, które stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Księga wieczysta zawiera 4 działy:
I obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością
II wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego
III wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych (za wyjątkiem hipotek)- wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz wpisy innych praw i roszczeń
IV wpisy dotyczące hipotek

Jak korzystać z ekw?
Numer księgi wieczystej na stronie Ministerstwa składa się z:
- czteroznakowego kodu wydziału ksiąg wieczystych Sądu Rejonowego, w którym ta księga została założona;
- numeru księgi wieczystej (zgodnej z wersją papierową) poprzedzoną zerami wiodącymi do wypełnienia liczby cyfr do ośmiu;
- cyfry kontrolnej nadawanej w chwili zakładania księgi w postaci elektronicznej (cyfa od 0 do 9);
- poszczególne elementy numeru są oddzielone ukośnikami (/).

Na czym polega rękojmia wiary ksiąg wieczystych?
W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga się na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną wg treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

Odpisy z ksiąg wieczystych:
ODPIS ZWYKŁY – przedstawia aktualny stan wpisów do księgi wieczystej, czyli nie ma w nim wykreślnych lub nieaktualnych danych, które dotyczą oznaczenia oraz stanu prawnego nieruchomości. Ponadto w odpisie zwykłym mogą pojawić się tzw. wzmianki czyli informacje o złożonych wnioskach.

ODPIS ZUPEŁNY – jest kompleksowym zbiorem informacji o wszystkich wpisach i wzmiankach, także tych wykreślonych z księgi wieczystej. Są to dane aktualne a także wszelkie informacje o dokonywanych zmianach w księdze prowadzonej w systemie elektronicznym. Zmiany mogą dotyczyć: oznaczeń nieruchomości, danych o poprzednich właścicielach, uprawnieniach z tytułu własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, wpisy o ograniczonych prawach rzeczowych itd.